賃貸物件オーナーの方向けの建物明渡交渉と訴訟

【賃貸建物明渡と未払い家賃回収交渉】

【賃貸建物明渡訴訟】

１、任意の交渉

　まずは、賃借人と未払い家賃の支払いなどの交渉を行うべきでしょう。
もちろん訴訟をしないで家賃を払うなり、出て行ってもらうなりしてもらえればその後の訴訟や強制執行のコストがかかりません。

　一方、長期の滞納を放置した場合、賃借人が「大家さんは家賃を免除してくれているんだ」と受け取り、後に訴訟になった場合もこのような主張をする場合があります。
そこで、支払うべき家賃を滞納していること、その支払いを請求すること、をはっきりさせて交渉すべきでしょう。

　この際、司法書士等を代理人として交渉することを考慮してください。
大家さんが直接交渉を行うと「毅然とした態度」を示すことができなくなる場合があります。
また、真摯な交渉を行うことで、これに賃借人が誠実に対応しなければ「賃貸人と賃借人の信頼関係が破綻した」と裁判所が認定する可能性が高まります。
　※　信頼関係が破綻したと認定されない限り退去を求めることは難しくなります。
さらに訴訟に向けた情報収集や証拠収集の意味もあるからです。
※　例えば賃貸人の占有状況の確認もこの段階での重要な仕事になります。訴訟提起の前に、仮処分などの保全措置の必要を判断します。

２、落としどころ

　交渉においては、滞納家賃の減額や退去までの猶予期間などの「落としどころ」を持って望みます。
この妥協点は、今後、訴訟・強制執行と進行した場合のコストとの比較で機械的に算出します。
この妥協点を下回るようなら、訴訟などの手続きに進みます。

３、和解契約書

　交渉が成立すれば、成立した内容すなわち和解を文書にして残しておきます。
賃借人の実印と印鑑証明があると良いのですが、署名と賃借人が賃貸契約書に押印したのと同じ印鑑で押印してもらえば、賃借人の意思による和解であることを後の訴訟などで証明することができます。

１、訴訟手続きへの移行

　交渉で進展がなく、交渉を続けるより訴訟を行なう方がコストが少ない場合、訴訟を行ないます。

※　通常は訴訟の準備と交渉は平行して行ないます）
また、賃借人の占有の状態から訴訟の前に仮処分などの保全措置を行なう必要があるのか検討します。
※　賃借人が賃貸建物を破壊する、賃貸建物に複数の人間が寝泊りし誰が占有をしているのか不明である、このような場合は保全措置の必要があります。
※　保全措置を行なうためには担保が必要になります。

２、賃貸借契約の解除

　賃料不払いなどで賃貸借契約を解除し、未払い賃料を建物の引渡しを求める主張し訴訟を提起するために、まず賃貸借契約を解除します。
賃料未払いであれば、「いついつまでに全額支払わないと賃貸契約を解除します。」といった内容の書面を内容証明で送ります。

　※　普段居留守を使い、内容証明も受取らない賃借人に対しても、内容証明を送ります。内容証明が返送されても契約解除の意思は相手に届いたとする裁判例もあるからです。また、同時に内容証明と同文を普通郵便でも送付しておきます。意思表示が届いていることを訴訟で主張するためです。

３、訴訟

　賃料等の支払催告及び契約解除の通知を受取らない賃借人の場合、裁判所からの呼び出しを受けても出頭しない場合がありますが、判決を得て強制執行をすることは出来ます。
賃借人が出頭する場合、通常裁判所は和解を勧めます。任意の交渉の場合と同じく、どの程度まで譲歩するのかを事前に決めて和解に望みます。

４、強制執行

　判決や和解などの強制執行を行なうことができることを示す書面を「債務名義」と言います。
訴訟の結果この債務名義を手に入れるといよいよ強制執行です。

　賃借人に預金などの抑えやすい資産がある仮に場合は、未払い家賃に充当するため早々にこれを差し押さえてしまいます。
他方、建物に対する強制執行は、残置物の撤去など業者に対する費用が発生してしまうため、まず賃借人に債務名義のコピーを示し、自主的な退去を促します。